¿Qué Obligaciones Fiscales Existen en el Crowdfunding Inmobiliario? Te lo Contamos

A la mayoría de la gente ya no le suena rara la palabra “crowdfunding” pero casi todo el mundo la asocia a la tecnología, a empresas de nueva creación que no pueden conseguir financiación por métodos tradicionales, etc. Pues el crowdfunding ha llegado al sector inmobiliario. En EEUU ya es un hecho, en España lentamente, pero va siendo una realidad.

Las plataformas de Crowdfunding inmobiliario ponen en contacto a inversores con promotores de proyectos inmobiliarios que necesitan financiación, utilizando bien la fórmula del lending o del equity.

Hasta aquí, todo está más o menos claro. Ahora bien, ¿qué obligaciones fiscales tienen los promotores?. Como ya he comentado en ocasiones anteriores, es necesario tratar cada modalidad de forma individual para determinar por qué impuestos tienen que tributar los promotores.

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Si la operación se realiza a través de crowdlending los promotores están obligados a tributar por el ITP y AJD

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Primero vamos a centrarnos en el caso de que la inversión se formalice en un contrato de préstamo (lending crowdfunding) por el que el aportante de fondos recibe unos intereses.

En el momento de la formalización del préstamo, si se hace en escritura pública, los promotores están obligados a tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), que supone aproximadamente el 1% del importe recibido. En la práctica supone presentar el modelo 600 en la Administración Tributaria competente en la Comunidad Autónoma del Promotor. En caso de que la operación se documente en escritura privada se está exento del impuesto.

Posteriormente, por los intereses devengados, en la fecha en la que son exigibles, la receptora de fondos (si es persona jurídica) estará obligada a practicar retención en concepto de pago a cuenta del Impuesto de Sociedades. Esto supone presentar los modelos 123, trimestral o mensualmente, y el modelo 193, anualmente.

Voy a aprovechar para recordar lo que la Ley 5/2015, de 27 de abril, de Fomento de la Financiación Empresarial, indica al respecto de los requisitos que debe cumplir el promotor de proyectos de financiación participativa mediante préstamos:

• En el caso de que el promotor sea persona jurídica se debe proporcionar información relativa a la sociedad, órganos sociales, plan de actividades, Currículum Vitae de los administradores y directores, denominación social, domicilio social, dominio de Internet, forma de organización social, número de empleados, situación financiera, estructura de capital social y endeudamiento.

• En el caso de que el promotor sea persona física se debe hacer público su Currículum, domicilio y situación financiera y de endeudamiento.

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Si la operación se realiza a través de equity crowdfunding los inversores pasan a ser accionistas o socios del proyecto

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El caso del equity crowdfunding es diferente. En este formato de financiación, los inversores pasan a ser accionistas o socios del proyecto, recibiendo su compensación en forma de beneficios (dividendos).

Fiscalmente hablando, en el momento en que el aportante de dinero entra a formar parte del accionariado, la empresa receptora no está obligada a tributar por ningún impuesto, sino que es el nuevo accionista el que tributa por ITP y AJD, si bien existen múltiples escenarios de exención.

¿A qué está obligada posteriormente la empresa receptora de fondos? En el caso de que se repartan dividendos, tal y como se establece en el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, “deberá practicarse retención, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al receptor, a) Las rentas derivadas de la participación en fondos propios de cualquier tipo de entidad, de la cesión a terceros de capitales propios y las restantes rentas comprendidas en el artículo 25 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio”.

Sobre esta modalidad de financiación colectiva también se habla en la reciente ley que regula el Crowdfunding. Los requisitos de información relativa a los promotores es idéntica que en el caso del lending. Ahora bien, se añade un contenido obligatorio a incorporar en los Estatutos del promotor relacionados con el derecho de asistencia a la Junta, el derecho de representación de cualquier persona en la Junta y los pactos parasociales.

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Si el objetivo es la construcción o reforma para su posterior venta, se tendrá que liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana y el IVA

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Una vez expuesta la fiscalidad común a cualquier tipo de crowdfunding basado en préstamos y en acciones, vamos a exponer las peculiaridades en el caso del sector inmobiliario. Si el objetivo de la recaudación es la construcción o reforma de un activo inmobiliario para su posterior venta, el promotor tendrá que liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana y el I.V.A., que grava el incremento del valor de los bienes inmuebles que se genera durante el período en el que el bien pertenece al transmitente y que se pone de manifiesto en el momento de su transmisión.

Finalmente mencionar que el importe máximo de captación de fondos por proyecto de financiación participativa a través de cada una de las plataformas de financiación participativa no podrá ser superior a 2.000.000 de euros, siendo posible la realización de sucesivas rondas de financiación que no superen el citado importe en cómputo anual. Cuando los proyectos se dirijan exclusivamente a inversores acreditados, el importe máximo anterior podrá alcanzar los 5.000.000 de euros. Estos límites hay que tenerlos muy en cuenta precisamente en el crowdfunding inmobiliario por la naturaleza de los bienes a financiar.

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